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案例七:开发商迟延交房

案例七:开发商迟延交房

案例七:开发商迟延交房

开发商迟延交房,购房者退房索赔成功 ——郑某某与云南云鼎房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

 

【案件索引】

(2014)盘法民二初字第818号、(2015)昆民一终字第169号

 

【案情简介】

原告:郑某某

被告:云南云鼎房地产开发有限公司

2013年7月17日,原告与被告签订了合同编号为瀚文云鼎-S-2013-008号的《商品房购销合同》。合同中约定被告应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房S406交付原告,原告于合同签订时一次性付清全部房款及附属费用。合同中约定自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内,被告按每天200元向原告支付违约金,逾期60天后,被告按照原告已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金,同时原告有权解除合同。

2014年10月原被告双方仍然没有交接房,原告遂向盘龙区人民法院提起诉讼,请求法院判决解除原被告签订的商品房购销合同,返还已经支付的价款,并按照合同约定承担违约责任。

【一审原告诉讼请求】

1、依法判决解除原被告于2013年7月17日签订的合同编号为瀚文云鼎-S-2013-008号《商品房购销合同》及补充协议。

2、判令被告退还原告已经支付的瀚文云鼎S406号、S412号商品房的购房款、房契税、印花税、房屋维修基金共计人民币1654760.79元。

3、判令被告支付违约金178837元,且自2014年10月22日起每日支付违约金人民币1597元直到实际退还全部购房款。

4、判令被告支付2013年7月18日至2014年10月21日的同期银行贷款利息127741元。

5、判令被告承担本案诉讼费。

【争议焦点】

1、涉案房屋是否达到交付条件。

2、被告是否通知原告接房。

3、被告是否存在逾期交房的违约行为。

4、合同是否应当解除以及被告是否应当承担相应的赔偿责任。

【一审裁判结果】

1、解除原告郑某某与被告云南云鼎房地产开发有限公司于2013年7月17日签订的编号为瀚文云鼎-S-2013-008号、瀚文云鼎-S-2013-009号的《商品房购销合同》及《补充协议》。

2、被告云南云鼎房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告返还购房款1596759元、房契税47902.54元、印花税43.15元、房屋维修基金10056.1元。

3、被告云南云鼎房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告支付自2014年7月1日起至合同解除之日止的违约金元(2014年7月1日至2014年8月29日每日200元计算,2014年8月30日起至合同解除之日以每日1596.76元计算)。

4、驳回原告郑某某的其他诉讼请求。

【二审裁判结果:驳回上诉,维持原判】

【律师分析】

一、  关于退房赔偿的法律问题。

开发商和购房者的购房合同是否可以解除关键看是否享有合同约定的解除权或者法律规定解除权。

本案合同约定了开发商逾期交房的情况下,购房者享有解除权,为此,购房者便可依据约定解除权退房退款并追究开发商的违约责任。作为开发商而言,本来房屋市场就不太景气,最好不要约定购房者者享有解除权,约定合同继续履行并支付少量的违约金比约定解除权更好。对于购房者而言如果约定了迟延交房的解除权,则购房者可进可退,可以选择解除合同退房,也可以选择继续履行只主张违约索赔。

法定的解除权是基于法律的明确规定或者合同目的不能实现的情况下,一方当事人享有的解除合同的权利。购房者享有的法定解除权主要有以下情形:

1、约定或者法定的办理房产证的期限届满后1年还未办理的。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

2、开发商迟延交付房屋,购房者催告后3个月还未交房的。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条 规定,根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
           法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

3、开发商售房后又将房屋抵押给其他人的。
           商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
4、开发商将房屋一房二卖的。
           商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

5  房屋主体结构质量不合格的。

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

二、关于交房标准问题

交房标准分为约定标准和法定标准,约定的交房标准为合同中约定的经过哪些部门、哪些单位验收合格以及合同附件约定的交房标准,如果达不到约定的交房标准,开发商不可以通知购房者接房,即使通知了也是无效的。

法定标准主要是消防、质检、规划、人防等法定部门的验收,如果符合约定的验收标准,但法定验收部门还未验收是否属于验收合格?司法实践中有不同的认定,但本人认为仍然属于未验收或者验收不合格。
三、交房通知义务

交房通知的义务人为开发商。开发商如果没有通知、逾期通知、通知后未锁定通知的证据,开发商可能承担不利的法律后果,包括承担逾期交房的违约金、租金损失、合同解除、退房赔款等法律责任。本案中原被告双方在《商品房购销合同》中明确约定“该商品房经建设单位组织验收合格后,云鼎房地产开发有限公司应当以电话、短信或书面方式、报纸公告形式通知乙方办理交接手续。”根据谁主张谁举证的原则,被告主张已经通知原告交房但是没有提供证明履行通知交房义务的证据,被告应该承担因此造成的不利后果。通知的方式包括但不限于邮寄、电话、短信、报纸公告等。

四、接房义务

如果开发商验收合格且在约定的交房期限内通知购房者接房,购房者有接房的义务,若无正当理由拒绝接房,可能承担违约责任。

 

云南天外天律师事务所   范培红   电话:13518780246

 

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