关于我们
经典案例
/
/
/
案例九:隐藏七年的房屋共有人终被清除

案例九:隐藏七年的房屋共有人终被清除

案例九:隐藏七年的房屋共有人终被清除

 

 

摘要:一段婚姻还未开始,就被岳父设下骗局,真心是为了孩子的百年和好,还是另有所图。房产管理部门违法登记,最终难逃坐上被告席,败诉的结局是谁之过。

案情简介:

罗某为人憨厚忠实,长期和母亲在外从事建筑工程工作。2008年,罗某和老乡李某经人认识后相恋并考虑结婚。罗某一家提出了回老家买房的愿望,此时李某父亲因长期居住在老家,就主动提出帮忙看房。2008年5月,经李某介绍,罗某母亲回老家看中了一幢4层楼房屋,就与房屋所有人签署了《房产出让协议》、《存量房屋买卖合同》,并向房东支付完了购房款,房东向罗某母亲出具了《房产转让收款证明》。

购房后,因建筑工地实务繁忙,罗某和母亲还来不及办理房产证便回到了工地。在李某父亲主动提出帮助办理房产证时,罗某母亲便委托其将房产登记到自己名下。随后,罗某一家仍长期在外工作。2010年,罗某和李某回到老家结婚并生下一个女儿。罗母此时向李某拿取房产证,并询问了房产证上记载着共有人罗某的情况。李某称以后办共有证不方便,当时为了方便就一次性办理了。基于家庭关系,罗母亦未深究。

2014年,李某婚外恋出轨,提出与罗某离婚,并称其手上有依据分割财产,要求罗某补偿其60万元,这让罗某、罗母瞬间愕然。罗某认为事已至此,感情确已破裂,更难以忍受李某的补偿要求,随即起诉李某离婚。人民法院在审理两人离婚纠纷一案时,李某当庭出示房屋共有权证要求分割房产。律师当即提出此系共有权纠纷,涉及案外人罗母,且房产登记行为在结婚登记之前,不属于婚姻期间共同财产应当另案处理。法院审理后认为房产共有权应另案处理,随后罗某李某经调解离婚。法官告知李某、罗某房产共有权纠纷另案起诉解决。

承办经过:

罗某和李某离婚后,罗母立即将房屋共有问题咨询并委托笔者处理。以房产登记部门在无《授权委托书》、无相关记载委托办理购房人以外的房产权利人,违反“《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第三款,第十三条第二款之规定的事实和理由将县政府诉至法院,并将共有权人李某列为第三人,请求撤销共有权登记。

法院审理后中,县政府委托房产所长出庭应诉,提出:登记行为系依据《云南省城市房屋产权产藉管理实施细则》进行的合法登记,且房产证和共有权证是2008年5月就已颁发,至今已超过诉讼时效,请求驳回原告的诉讼请求。第三人李某委托律师应诉,提出:首先,根据《云南省城市房屋产权实施细则》,房屋登记申请只需提出申请即可;其次,共有权因所有权而派生,所有权登记是合法的,共有权登记也是合法的;另外,李某父亲是在获得授权的情况下代为申请的登记,登记李某为共有人是罗母对李某赠与房产后才申请的登记行为。

代理律师针对被告及第三人的答辩意见充分发表了原告的事实和理由,认为上位法优于下位法,即使根据《云南省城市房屋产权实施细则》,被告的行为也是违法登记。

承办结果:

法院审理后认为:本案作出具体行政行为的时间是2008年5月,根据被告作出具体行政行为的依据,法律法规适用《云南省城市房屋产权产藉管理实施细则》,根据该细则第十二条规定:“房屋申请登记时,产权人因故不能亲自办理登记的,可委托专门的房地产咨询服务机构或亲友代为办理,代办时代理人须持证明产权人身份的证据和产权人委托书及代办人身份证明。”本案被告未提供相应委托材料证明代理人的代理权限、代理范围包括办理共有权证,且房屋所有权登记和共有权登记是两个可分割的、独立的具体行政行为,并不具有依附关系。因原被告对所有权登记均有异议,故法院仅审查共有权登记的合法性。经审查后认为共有权登记程序违法,应予撤销。关于被告提出的超过诉讼时效的问题,根据《行政诉讼法》第四十六条之规定,因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年,人民法院不予受理。原告之起诉并未超过二十年,故法院依法应予受理。遂判决:

撤销共有权登记;案件受理费由被告县政府承担。

一审判决后,双方均未上诉,且被告县政府在法定期限内撤销了共有权登记,第三人未另外起诉共有权纠纷。

律师点评:

行政诉讼案件具有其本身的复杂性,法律法规众多,作出具体行政行为的程序复杂多样,很多不具备专业知识的人面对行政纠纷就是一头雾水,以致最终所享有的权利没有得打维护。结合本案,笔者就关键的法律事实、法律问题作以下几方面分析:

一、行政部门负有具体行政行为合法的举证责任。

凡是诉讼都讲求证据,证据是诉讼胜负的关键,面对证据,就要面对举证责任,而举证责任是一个非常专业的问题。行政诉讼的举证与民事诉讼的举证有所区别。《行政诉讼法》明确规定,人民法院审理行政案件,是对具体行政行为的合法性进行审查。被告对作出的具体行政行为负有举证责任,应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。也就是说,作出具体行政行为的行政部门应当对自身具体行政行为的合法性进行审查,审查合法后才能作出。在行政诉讼中,施行的是举证责任倒置的原则。基于举证能力、公平性的考虑,行政诉讼举证责任倒置是合法合理的。原告所告的是“不”,行政部门要说“是”,就应当对“是”进行举证。且行政部门本身掌握着作出该具体行政行为的法律法规依据和事实证据,否则何来其所作的具体行政行为。

行政法并非像《婚姻法》、《侵权责任法》等一部法律规定得清晰明确。行政法是由很多纷繁复杂的相关行政法规、地方性法规组成。具体到某一具体行政行为,都可能有多个规定。虽然行政诉讼施行举证责任倒置,但当事人想要发现并明确具体行政行为的“不”合法,还是具有相当的难度。是要在咨询专业人士,进行认真分析,找出确实依据,方能利用好举证责任倒置这一法宝。否则还可能事倍功半,甚至一败涂地。

二、房屋共有权登记是重大的财产处分行为,不仅要程序合法,还要有明确的事实依据。

根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第三款之规定:共有房屋的登记,须由共有人共同申请。第十三条第二款规定:代理人申请登记时,除向登记机关交验代理人的有效证件外,还应当向登记机关提交权利人(申请人)的书面委托。

实践中,房产管理部门或者要求所有人、共有人共同申请、当面签署申请材料,或者要求申请人提供经过公证的《授权委托书》。作为行政部门,不仅“形式上需要《授权委托书》,实质上还要审查《授权委托书》的具体内容”。严格按照要求操作,既是对申请人、权利人的负责,也避免因为疏忽导致登记程序不合法,最终出现侵犯他人权利的行为、最终败诉。

三、行政诉讼的“时效”。

根据《行政诉讼法》第四十六条规定,公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年,其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的,人民法院不予受理。根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一、四十二、四十三条的规定,行政机关作出具体行政行为时,未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的,起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算,但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的,适用前款规定。公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的,其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的,人民法院不予受理。第四十三条 由于不属于起诉人自身的原因超过起诉期限的,被耽误的时间不计算在起诉期间内。因人身自由受到限制而不能提起诉讼的,被限制人身自由的时间不计算在起诉期间内。

细读有关法律规定,行政诉讼法规定的是“起诉期限”,如果超过起诉期限的,《行政诉讼法》规定的是“驳回起诉”。行政诉讼法中并无诉讼时效的规定,亦无驳回诉讼请求的规定。很多当事人、甚至是不专业的律师,均不能清楚的认识行政诉讼中的时效问题,而是将行政诉讼和民事诉讼的时效问题相混淆,发表错误意见。本案的被告县政府在此问题上就发表了错误意见,认为“本案至今已超过诉讼时效,请求驳回原告的诉讼请求”,贻笑大方。

在行政诉讼案件中,当事人、律师需要准确把握好具体行政行为的性质、内容,从以下四点把握好起诉时限:

(一)知道或应当知道的(以行政机关明确告知为据),六个月内提出。

(二)未告知诉权的,从知道或者应当知道之日起2年内。

(三)除涉及不动产的,无论何种情况,起诉期限5年。

(四)涉及不动产的,起诉期限是二十年;

结语:

 本案的根源在于一段不幸的婚姻,一份不为人知的心思。有幸的是房屋所有权人最终通过行政诉讼的方式成功维护了自己的合法权益。民告官,长期以来在很多人心中还是以下犯上,让人惧怕。怕胳膊扭不过大腿,怕被恶意小人打击报复。但法治社会的今天,更多的人树立起了法律的信仰,相信法律面前人人平等。相信法律能够保障、维护自己的权利。在笔者眼中,法律不分高低贵贱,不分政府平民,在民事和行政诉讼中,称谓都是:“原告”、“被告”,坐的是审判席下同一平面的左右两边,不烂诉、不厌诉、不怕诉,相信法律会维护你的权利。

 

 

关键词:

返回列表

CONTACT INFORMATION

联系方式

云南省昆明市春城路62号证券大厦28楼

OFFICIAL ACCOUNTS

公众号

欢迎关注我们的官方公众号

公众号二维码

ONLINE MESSAGE

联系方式

留言应用名称:
客户留言
描述:
验证码

版权所有  云南天外天律师事务所  网站建设:中企动力   昆明  滇ICP备20002850号-1