案例二十四：买卖不破租赁
- 分类：经典案例
- 发布时间：2020-05-07 15:13
案例二十四：买卖不破租赁
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一、案情简介
2012年11月10日，第三人云南某房地产开发公司与被告刘某签订了《商铺租赁合同》。约定第三人将其开发建设的位于弥勒市某地段的商铺（建筑面积共计约2066㎡）出租给被告经营某KTV使用；租赁期限为八年，自2012年11月至2020年11月止。第一至第三年的租金为每年370167元，第四至第五年的租金每年为425692元，第七至第八年的租金每年为510831元。租金支付方式为：第一年免除9个月租金，应缴租金为92541元，于3月1日前付清；第二年免除其3个月的租金，应缴租金为277625元，于第一年租赁期限到期前15日内付清；自第三年开始，在上年度租赁期限到期前15日支付下一年的租金。合同还约定被告应在合同签订后7个月内交付运营保证金250000元，电梯、消防楼梯由第三人垫付资金在2013年4月1日前安装调试，扣除被告内部改造的费用56610元后，被告应负担的部分为214030元，由被告于开业后5个月向第三人分期支付，每月支付费用42806元。合同签订后，第三人按约定垫资改造了电梯和消防楼梯，并将出租的房屋提供使用，被告也向第三人支付了第一、二年的租金。第三年的租金，由被告的朋友赵某和张某代为支付。截至2016年3月1日止，被告尚欠第三年的租金84856元。而该套出租房屋却在2013年1月由第三人出售给了原告徐某和陶某，并且在2013年1月16日进行了房屋产权登记。现因被告拖欠房租经多次催收未果，遂两原告起诉至法院请求判决解除第三人与被告签订的《商铺租赁合同》，并归还房屋，同时付清拖欠的房屋租金以及电梯和消防楼梯改造费等。
二、承办经过
云南天外天律师事务所颜玉松律师接受了被告刘某的委托，为其提供民事诉讼代理服务，代理权限为特别授权。
1、原告方观点
原告诉称其已从第三人处购买了该套房屋，且已经办理了房屋产权登记，其对该套房屋享有房屋所有权。现被告无故拖延房屋租金及其他费用，严重侵害了房屋所有权人的财产权利，理应解除被告与第三人的《商铺租赁合同》，返还房屋给原告，同时付清拖欠的租金及其他费用。
2、被告方观点
被告方诉称其是与第三人签订的《商铺租赁合同》，原告无权请求解除合同。其次，商铺内现还存放着大量的设备和物品，不具备交还的条件。同时被告也愿意继续支付租金给第三人，只是希望给予一定的付款准备时间。
3、本案争议的焦点
原告与被告之间是否存在房屋租赁合同及是否合法有效。
原告的诉讼请求是否有事实和法律依据，是否应该支持。
三、承办结果
云南省弥勒市人民法院于2016年5月21日作出（2016）云**民初**号民事判决书，判决由被告于判决生效后三日内一次性支付尚欠原告的租金合计216645元；驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费由原告承担1701元，被告承担2275元。
四、案件评论
在本案中，第三人与被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。第三人在与被告履行租赁合同期间，将其出租的房屋出售给二原告，但第三人及二原告均未履行通知被告的义务。因此，依照“买卖不破租赁”的原则，二原告与被告应当继续全面履行原租赁合同约定的权利义务，无权要求解除第三人与被告签订的《商铺租赁合同》，也无权要求被告归还承租房屋。
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