案例二十一：18年前的房产转让协议被撤销，为86岁的老人获得80多万的补偿

分类：经典案例
发布时间：2020-05-07 15:14

【案情简介】

1987年张某56岁，经所属地的三级政府批准，在祖传的原老地基上翻建起一栋砖混结构三层共9间楼房，1992年建好。1996年3月25日张某与儿子签订《房产权转让协议书》，协议约定张某把自己的9间房产权全部转让给儿子，在能够更改房产证时，把该名称更改为儿子名字，2005年张某得知儿子把该9间房屋办理了土地证，并表示不愿意儿子单独办理房产证，该事拖到2008年。2008年昆明停办集体所有土地房屋所有权证，故该9间房屋一直未办房产证。

2013年，昆明在修建地铁时，张某的房屋被占用拆迁。张某儿子带着《房产权转让协议书》和拆迁部门签订《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》，得到9间房屋的补偿。

【问题】

2014年张某才真正想诉讼维权，但已是84岁老太太了，与儿子签订的《房产权转让协议书》也已经18年，且该房屋已办理了土地证，还能维权成功吗？

张某辗转昆明多家律师事务所，最后云南天外天律师事务所房产专业律师谢建程律师，接受了张某的委托即代理了本案。

办案经过：

谢建程律师接受张老太太的委托后，在所上组织房产律师团讨论该案件，具体讨论了该协议书的性质即法律关系、诉讼时效、土地证是否前置撤销、主张返还物还是赔偿物、及诉讼费承担风险的等等。

最后提出诉讼方案，且当事人也非常同意该律师提出的诉讼方案。诉讼分两步走，首选，我们把该份协议定性为赠与法律关系，因为张某并没有依据该协议收取卖房款，协议“名为转让，实为赠与”。故第一步起诉撤销该协议，诉讼费就100元；其次，在撤销诉讼案件中，依据审理过程，“试探”是否行政起诉撤销该土地证；第三，若该协议被成功撤消后，起诉折价这9间房屋补偿给张某。

经过谢建程律师的按提出的方案，开始为张某诉讼，经过一审、二审、再审，于2015年成功撤销了该份《房产权转让协议书》。撤销后又起诉该9间房屋的拆迁补偿款即“折价补偿”，最终又经过一审、二审，于2016年5月23日让86岁的老太太张某拿到了生效的终审判决书，该终审判决支持了张某的诉请，即判决儿子支付9间房屋的拆迁补偿（折价补偿）。

【房产专职律师谢建程评析】该律师的办公联系电话13378850066

首先，一份合同或协议它的法律关系不能只看该合同或协议的标题,应该看该文本的内容，根据内容分析其法律关系，不要受文本标题表面影响，有时还得分析其文本当事人其是真实意思，才能得出合同或协议的法律关系。本案，文本标题是买卖（房屋）法律关系，但实为赠与法律关系。

其次，我国对赠与合同的撤销行使分为两种，即任意撤销和法定撤销。简单的理解为：任意撤销权就是对于尚未实际交付赠与物(动产交付前，不动产过户登记前)的可以随时撤销(法定不准情况除外) ；法定撤销权就是如果出现法律规定（法定）可以撤销情形的情形的话，赠与人可以撤销赠与。本案张某行使的是任意撤销权，因为张某赠与给儿子的房产还没有办理过户即没有法律上的交付。故张某可以行使任意撤销权撤销她的赠与。

其三，合同被撤销，该怎样主张权益。根据我国《民法通则》第六十一条第一款规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”和《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”。本案张某主张权益时，赠与儿子的房屋已被拆迁，客观上已无法返还，张某可以根据儿子与拆迁部门签订《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》载明的9间房屋面积和补偿标准进行折价补偿。

故代理人通过上诉分析，并写入代理词中，最终得到法院采纳。

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